Aujourd’hui, nous avons voulu vous parler de Channel Manager, un sujet que l’on retrouve au cœur des préoccupations de nos experts en conciergerie locative.
Nombreux sont les articles rédigés autour des prix et des prestataires de Channel Manager, rares sont ceux qui détaillent son utilité, ses avantages et ses inconvénients (et oui, chers concierges, il y en a !).
Nous allons donc relater au travers de cet article, les 4 questions qu’il faut se poser avant de connecter ses propriétés à un Channel Manager.
On y va ? Allez, c’est parti !
Tout d’abord, mettons-nous un peu dans votre contexte.
Vous gérez une conciergerie spécialisée en location courte durée et vous assurez la gestion complète de propriétés, moyennant un pourcentage sur la nuitée vendue.
Vous commercialisez vos biens sur une ou plusieurs plateformes de réservations en ligne (Airbnb, Booking, Abritel…) et vos voyageurs réservent vos biens en location sur ces même sites.
S’en suit la gestion opérationnelle : l’accueil, les potentielles interventions durant le séjour, la sortie et le ménage.
Votre organisation fonctionne bien mais plus l’activité de votre conciergerie s’intensifie, moins vous avez de temps pour gérer la commercialisation sur vos plateformes.
Alors, vous débutez vos recherches sur les logiciels qui pourraient vous faire gagner du temps. C’est là que vous découvrez le Channel Manager.
Mais... ?
Question 1: C’est quoi en fait un Channel Manager ?
Allons donc à l’essentiel.
Un Channel Manager c’est avant tout un logiciel qui vous permet de commercialiser vos locations sur plusieurs plateformes de réservation en ligne.
Il existe une multitude de prestataires et logiciels (au prix allant de l’abordable au mirobolant). Cet outil peut inclure de nombreuses fonctionnalités.
En voici les principaux exemples, sachant que tous les fournisseurs ne proposent pas l’ensemble de cette liste.
- La connexion à vos plannings et logiciel de gestion (PMS)
- La connexion à toutes vos plateformes de réservations en ligne
- La synchronisation quasi immédiate des disponibilités et des tarifs
- La création d’annonce diffusée en temps réel sur vos plateformes
- La mise à jour du contenu de l’annonce (photos, description)
- L’automatisation d’envoi de mails à vos voyageurs
- La création de statistiques et de rapports de vente
- Le pilotage à distance d’une fusée SpaceX
Maintenant que nous avons une vue plus claire, nous pouvons nous demander concrètement comment ça marche.
Question 2: Comment fonctionne un Channel Manager ?
Par l’intermédiaire d’un planning, un Channel Manager est connecté directement à toutes vos plateformes de réservations et communique en temps réel avec celles-ci. Pour envoyer ou récupérer de l’information, il fonctionne par transfert de flux bi-directionnel.
Pour faire simple, lorsque vous mettez à jour votre annonce (le prix, la disponibilité, les informations générales des propriétés) l’outil ira synchroniser vos changements sur l’ensemble des plateformes si c’est comme ça qu’il a été configuré.
Dans le sens inverse, lorsqu’un voyageur réservera un séjour, le Channel Manager s’occupera de fermer la disponibilité de cette propriété sur tous les autres sites et importera toutes les données de cette réservation (Informations de séjour, coordonnées du voyageur etc.).
Sa force et sa puissance résident dans l'automatisation et le partage de données en temps réel. C’est parce que qu’il vous permet de piloter et centraliser au même endroit vos actions que vous commencez à gagner un temps précieux.
Génial, n’est-ce pas ? Pas trop vite, il y a des répercussions à cela.
Question 3: Quel est l’impact d’un Channel Manager sur votre activité de conciergerie locative ?
Rentrons dans le vif du sujet.
Nous y sommes, vous avez bien compris les avantages d’utiliser un tel outil dans votre quotidien. Vous vous décidez à vous faire accompagner par un fournisseur et vous souscrivez à une période d’essai.
Et là, une très mauvaise surprise vous attend : les frais de service d’Airbnb ont été modifiés sur vos nouvelles réservations…
En effet, afin de conserver sa rétention auprès des locations diffusées sur leur site, Airbnb a changé sa politique de commissionnement pour les hôtes qui utilisent un Channel Manager.
Effectivement, Airbnb part du principe que cet outil est vecteur de concurrence directe, puisqu’il permet de diffuser vos annonces sur des plateformes concurrentes à la leur.
De ce fait, vos frais de service partagés à hauteur de 3% pour l'hôte et le reste pour le voyageur (de 14,2% à 20%) se transforme en frais de service réservés aux Professionnels (15% imputés uniquement aux hôtes).
En guise d’exemple, voici une tableau qui récapitule cet impact sur une nuitée pour un hébergement à 100 € :
 |
Frais partagés
SANS CHANNEL MANAGER
|
Frais uniquement pour l'hôte
AVEC CHANNEL MANAGER
|
|---|---|---|
| Nuit | 100€ | 100€ |
| Frais de service voyageur | 14,2% | 0% |
| Frais de service hôte | 3% | 15% |
| Frais de ménage | 30€ | 30€ |
| Taxe de séjour | 5€ | 5€ |
Total frais de service voyageur
|
18,46 € | 0 € |
Total frais de service hôte
|
3,9 € | 19,5 € |
Total séjour voyageur
|
153,46 € | 135 € |
Résultat net hôte
|
126,10 € | 110,50 € |
👉 Source: Frais de service Airbnb
Dans cet exemple, nous calculons un différentiel de quasiment 13 % sur les montants nets perçus par nos propriétaires. Nous comprenons ici qu'Airbnb déstabilise vos paramétrages sans vous en avertir.
Il faut donc être très vigilant à vos prix de vente lorsque vous connectez un Channel Manager, surtout en période d’essai.
Cela signifie que pour offrir de l’automatisation à ma conciergerie locative, je dois modifier et augmenter le prix des nuitées de chaque logement ?
Malheureusement la réponse est oui. Voici l’un des grands inconvénients du Channel Manager.
Toutefois, une alternative existe: la synchronisation de vos calendriers par iCal qui est un format de fichier qui permet de synchroniser les calendriers de vos plateformes de réservation.
La (très) bonne nouvelle, c’est que plusieurs sites acceptent le format iCal, notamment les principaux tels que Airbnb, Booking et Abritel.
Question 4: Quels sont les avantages et les inconvénients d’iCal ?
Les principaux avantages d’utiliser une synchronisation par iCal est la conservation du taux de commission dédié au particulier d’Airbnb. Ce qui vous permet d’utiliser un logiciel de gestion connecté à vos plateformes, sans pour autant déstabiliser votre paramétrage ni augmenter votre prix de vente.
Cela vous permettra de réunir vos réservations au même endroit et ce, de manière automatisée. Vous pourrez également vous prémunir contre les doublons de réservations aux mêmes dates en synchronisant votre calendrier.
Toutefois, l’un des principaux inconvénients d’utiliser iCal réside dans son délai de synchronisation qui varie en fonction des sites.
Certains semblent meilleurs élèves que d'autres. Airbnb, par exemple, se targue de mettre à jour la donnée iCal toutes les 5 minutes. Cela semble plus ou moins vrai. En revanche, pour d’autres, les délais peuvent s'étendre à quelques heures.
Il faut également noter que lors d’un import d’une réservation, les coordonnées et les informations du séjour seront à renseigner manuellement.
Par contre, ce système demeure très pratique lorsque vous vous lancez pour la première fois dans de l’automatisation. Il faut y voir un Channel Manager (très) basique mais sans les inconvénients liés au reparamétrage de vos prix.
CONCLUSION
Avant de souscrire, il faut vous poser cette dernière question:
Aujourd’hui, ai-je besoin d’un Channel Manager ou d’une synchronisation par iCal ?
Pour ceux qui auraient choisi la synchronisation iCal, la bonne nouvelle c’est que nous avons le logiciel qu’il vous faut: JanaBnB.
Avec son planning connecté par iCal à vos plateformes préférées et son gestionnaire de tâches automatisés, JanaBnB vous fera gagner beaucoup de temps dans l’accomplissement de vos missions tout en maintenant un taux de commission faible sur la plateforme Airbnb.
Sans oublier que JanaBnB est connectée à une application voyageur qui vous permettra d’augmenter vos revenus en réalisant ventes croisées. (Pour vous familiariser avec cette méthode très efficace pour développer votre chiffre d’affaires, allez jeter un oeil sur cet article : 👉 Les ventes croisées
Pour ceux qui auraient choisi le Channel Manager, nous avons aussi une bonne nouvelle !
Et oui, c’est parce que nous ne cesserons jamais d'œuvrer au quotidien pour vous apporter la meilleure solution que nous travaillons en ce moment à l’élaboration de la fonctionnalité Channel Manager.
Sa sortie est prévue pour le second trimestre 2022 ! Pour suivre l’évolution du projet, restez connectés à notre newsletter !
Et pour ceux pour qui ce ne serait pas encore fait, vous pouvez créer votre compte gratuitement et commencer à gagner du temps dès maintenant avec JanaBnB.
